コインランドリー投資の調査。利回り・リスク・気にすべきポイントは?

こんにちは、たーたん(@tahtan_tahtan)です!

利回りの出る投資先としてコインランドリーはどうか?というのを探しつつ、自分なりに調べた事を自分向けにメモしておきます。

ただ、まだ調べて書いているだけで実際に自分が経営を経験しているわけではありませんので、実際にしておられる方からすると少し的外れな所もあるのかもしれません。

とはいえ、似たような事を検討しておられたり、情報としてお探しの方がおられて、少しでも参考になれば嬉しいです。

しかし、自分向けのメモとはいえ、やたら長文になってしまいました・・

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メリットとして挙げられている事2つ

手間暇かけずに実質利回り10%を超える

本を読んでいると、この事が投資家にとって最もメリットのある事のように感じます。

アパート・マンションなどの不動産投資の場合は空室時の対応やトラブル対応で時間を使うけれども、コインランドリーは基本的にやる事が少ないので手間暇がかからないし、その割に実質利回り10%を超えてかなり稼げる、という事ですね。

さらに機器のリース期間(7年程度)が終わった後はさらに利益率が向上して30〜40%くらいまで跳ね上がると。

これだけ聞くと、美味しい所だらけで、逆に怖いですね・・

実質利回りがどのようなロジックで10%を超えるかは、すぐ先で紹介します。

「洗濯」という人間が生きていく上で必要な事業であり、店舗数も右肩上がり

コインランドリーは、現状の主要な企業が成立させていない「洗濯」に対する事業であり、かつ店舗数はずっと伸び続けていると謳っています。

確かに、大規模なチェーン店での展開は身の回りではあまり感じてはいなかったですね。

昔、私が学生時代に洗濯機が置けない小さな部屋に住んでおりコインランドリーを使っていたのですが、その時に利用していたのは個人経営していそうな所でした・・・

また利用率としてもまだまだ低く、おそらく全国的に見るとまだ10%を超えていないのではと考えられる中、九州では36%くらいにまで上がって来ている県もあると本では書かれています。

ちなみに、店舗数が伸び続けているとする数字の根拠となる資料は以下でしょう。

厚生労働省:コインオペレーションクリーニング営業施設数の推移

ただ、投資する際に注目すべきはどちらかというと1店舗あたりの利益の推移かな〜と思っており、このようなグラフは注意して見るべきですね。

既存店売上高については記事の末尾の方でWASHハウスのHPに上がっていた数字をまとめていますので、ご参考まで。

ちなみに同じような洗濯サービスで言うとクリーニングが思いつきますが、クリーニング店は減少の一途をたどっています。データは以下をご覧ください。

クリーニングオンライン:クリーニング所施設数

主要な数字

サンプル

20坪の敷地で、機械代1300万・店舗工事費用など諸経費1200万の合わせて初期費用2500万に対し、自己資金500万、店舗賃料15万/月の土地で開始する例が載っていました。

上記店舗賃料の他に、リース料19.5万/月、その他諸経費25.5万/月(電気・ガス・水道代、洗剤代など)が毎月かかる経費として挙げられており、

売上として85万/月だった時に、実質の利益は25万/月(85万 – 19.5万 – 25.5万 – 15万)となり、年間300万の利益が得られる計算となります。

300万/2500万より、このケースの場合は実質利回りは12%です。

というのが、本に載っていた利回り計算のモデルです。

なので、モデルケースとして上位側の数字なのかなと思いますが、数字だけ見ると魅力的に見えますね。

主要な経費・必要設備・収入目安と変動

上記はサンプルですが、もう少し詳細な内容については以下にまとめましたのでご参考まで!

【コインランドリー・投資】主要な経費・最低限必要な設備・収入目安と変化(導入後・季節ごと)は?

稼働率

平均すると10〜20%で、要するに10台に1〜2台しか稼働していない状況であっても上記の利益が保てるとのことです。

これは思っていたよりは低かったですが、後半で必要売り上げと共に考察します。

確かに、全部稼働しているかというと、そういうイメージもないのですが、私が店舗を見る時は休日が多いためか、もう少し稼働率は高いように感じています。

利用時間

乾燥を入れるかどうかで時間も変わってきますが、30分〜70分くらいとのことです。

業界の特徴

利用目的と利用世代

TOSEIの調査によると、「乾燥が楽」が33%で最も多く、ついで「安くて便利」が23%、「大物洗い」が17%、「まとめ洗い」が13%だったそうです。

年齢層は、30代が最も多く31%、ついで40代が27%。

個人的には、一度コインランドリーを使うのに慣れてしまったり習慣化してしまうと、洗濯物を洗濯機に入れて干して、というサイクルを回すのが嫌になる人は多いのでは、と思いますので、この世代がそのまま使用し続けるなら、ずっとお金になりそうなビジネスにも思えますね。

最近の主要なターゲット

子育て世代の女性とファミリー層、とあります。

確かに働く女性の方はとても多くなっているなとは個人的にも感じており、実際の数字としても増えている中で、多忙になっている状況下で週末に一発コインランドリーに持っていけば洗濯が終わり乾いている状態になる、というと、メリットが大きいように感じます。

ただ、私の妻もこの世代に当てはまるのですが、ママ友を辿ってもあまりコインランドリーを利用している人がいないのは、このビジネスが成り立っているのと相反していて少し不思議だな〜と感じるところではあります。

単純に余地があるのかもしれませんけどね。

中小企業の新規事業の側面

本では、プロパンガス販売店とガソリンスタンドが新しい事業としてやるケースもある、と紹介してありました。

コインランドリーでは設置している乾燥機をガスを使って強力な熱風で乾かしているためふんわりと乾燥できるのがメリットで、そのガス販売店が定期的にコインランドリー店に通う中で効率よく収益を上げているのを目の当たりにして参入を考えるとのこと。

また、ガソリンスタンドはスタンド数も減っていてセルフ化している中で、跡地の有効活用と所属人員の有効活用の観点で、経営ノウハウのあまり要らないコインランドリーを開業してそのスタッフとして人員を活用するケースもあるようです。

トレンド

清潔・きれい

これは上記ターゲットを考えるとそうかなと思います。

今までのはかなり暗くて、古い機械が動いているイメージでしたしね。

そして、私もそのイメージです。

他店舗併設

単一店舗で見ると、カフェやクリーニング店、コンビニやスーパー銭湯との併設が紹介されています。

カフェは作る際に食品衛生責任者の資格が必要だけれども、費用1万円程度で受験し取ることが可能で、他に必要な資格として防火責任者もあるけれども店内の収容人数が30人を超えない場合は取得不要との事です。

とはいえ、特にカフェなど他店舗併設で人が介在する時点で、コインランドリー事業の最大のメリットであるセルフサービス(人がいないので人的コストがかからない)が消滅してしまい、そのビジネスモデルの根幹がわかっていないと書いてある本もありました。

その本では、招かれざる客が長居してしまうリスクも考え、あえて居心地の悪い空間を演出しているとありました。

その考え方も一理あるなとは思います。

もともと、時間が取れないからコインランドリーに来ているのであって、そこで長居する空間ではないし、心地よすぎるとホームレスが利用する可能性があるとのリスクも書かれていました。

防犯対策の意味でもトイレは設置しない方が良いと複数の本で書いてありましたし、居心地の良い空間を作れば付加価値になる反面、そのようなリスクはありますね。

併設といえば、スーパーやショッピングセンターの近くに作れると効果が大きいと紹介してありました。「最高の立地だ」とまで書いてある本もあります。

ポイントはその中に作るのではなく、駐車場の一角、しかもできるだけ店舗から離れた場所を借りる事で、目の前にいつでも停められてかさばる洗濯物や布団を抱えて歩かなくて良い事が挙げられていました。

ただこれも出典により書いてあることがまちまちで、それだと遠い駐車場の端から端まで重い洗濯物を持って歩かないといけないため評判が悪かったとも書かれていました。

結局、ポイントはユーザがリーチしやすいところにあるかどうか、かなと思います。

コインランドリーは雨の時こそ乾かないので利用客が増加するので、その特性を活かせば商業施設で雨の日に遠のきがちな客足をカバーする事ができるとも紹介してありますね。

同じように、大型のドラッグストアに併設するのも有効だと書いてありました。

遠隔監視による防犯、トラブル対応

コインランドリーのお店でありうる犯罪として、両替機の窃盗と下着泥棒があるようですが、こちらも監視カメラ付きで防犯も意識できるとのことです。

一般的な両替機では、100円玉ばかりとはいえ20万円前後は入金されているそうです。

ただ、絶対に防げる手段という意味ではないですね。あくまでそういう悪いことをする前に人目にさらしておいて、確率を下げる作戦という事でしょう。

本当に何とかしたい場合は、両替機の場合は本に書いてあったように地中奥まで土台を打ち込んでしまうのが良いと思います。

下着泥棒は、ランドリーのマシンにワンタイムパスワード発行+ロック機能があればほぼ防げると思うのですが、そのような機械があるかどうかは分かりません。

書いてあった手段としては、ガラス面を大きくしたり照明を明るくして外から見えやすいようにしたり、トイレを作らないようにする事がありました。

またトラブル対応時に遠隔監視で、どの時間でもオペレータの方が対応していただけるというサービスが提供できている店舗は、メリットがあるなと感じます。

よくあるトラブルとして、コインを入れる場所を間違えたとか、洗濯物を入れずにコインを入れてドアを閉めてしまったというケースがあるそうですよ。

導入前に検討すべき事

コインランドリー投資は投資と名はついていますが、事業としての性質が大きいかなと思います。

実際に始める前に検討すべき事も多くあるように思いますので、そちらについて以下にまとめました!

【コインランドリー・投資】導入前に検討すべき事は?立地は最も重要!

ご参考まで。

店舗・サービス検討時に注意すべきこと

排気ダクトの鋼材

本来はステンレス素材で作る必要があり、ガス事業法でも、排気ダクトにはステンレス鋼材のSUS304規格以上を使うように明示されているとのことです。

これを守らない材料でお店を作るとNGで、例えばアルミ製・亜鉛製のダクトを使ってはいけないそうですよ。

こういう情報は業界にいないと分からないので、コンプラ遵守の観点でもしっかり情報収集しておきたい所ですね。

排水設備

グリストラップ(油脂分離阻集器)を設置して、排水を綺麗にしてから下水道に流さなければならないという決まりもあるそうです。

新規コインランドリーの場合は建築基準法に則って建物自体のチェックが行われると思いますが、すでに建物がある所に出店する場合は要注意ですね。

人の洗濯物を触るのはクリーニング業の行為

付帯サービスとして代行を考えたくもなりますが、本来、人の洗濯物を触るというのは、クリーニング業の行為であり、そしてクリーニング業の行為については、日本においてはクリーニング師の資格がないとできない旨がクリーニング業法で定められているとのことです。

目的としては、感染症を防ぐため。

そして、クリーニング師が使う機械はクリーニング所として届け出た場所に設置され、衛生法規に則って管理され、一回一回洗濯機を洗浄・消毒する必要があり、そこには一般の人間は入れないそうですよ。

アメリカとは違って、日本では資格を持たない人が人の洗濯物に触れないというのはサービスを提供する上でポイントなので、気をつけておかないといけませんね。

売り上げ最大化のポイント

販促活動

コインランドリーは投資先として考えているとはいえ、結局お店なので、どのようにお客さんに来てもらうのかを考えていかないといけません。

特に最初は、いきなり出来たばかりで来て欲しいお客さんもそのお店のことを知らないので、対象としたいユーザに認知してもらうためのチラシ・のぼりや来てもらってリピートしてもらうためのセールについて、内容の検討と制作物作成・配布は必要でしょうし、本にもそのように書いてありました。

また、売り上げについては季節変動要素もあると上記で書きましたが、その時に落ち込まないような販促策をやるのも効果的だと紹介してありました。

具体例としては花粉の飛ぶ時期に花粉対策として使う事と、寒くなる前に布団を洗おう等です。

また、販売したいオプション商品がある場合、例えば静電気防止シートをタダでつけて体験してもらうのも良いと紹介してありました。アハ体験をしてもらってリピートしてもらう戦略ですね。

オーナー自身が消費者の視点に立ってのサービスの提供

コンセプトにもよるのではと思いますが、読んだ本ではくつろぎやすいスペースと施設の提供を、ユーザの定着のために必要な要素として挙げていました。

例えばWiFi完備、カフェコーナーの設置、ビデオ上映などですね。

ただ、くつろぎやすいというのは賛否両論あるのだなと思って、読んだ本のうちもう一冊では、そのような方法でくつろげるようにしてしまうと、招かれざる客も来て居座ってしまう事もあるし、そもそもコインランドリーに長くいるよりもクリーニングの質を高めることが重要だと思う、という意見が書いてありました。

結局はそのお店で何をお客さんに価値として出したいかですね。

個人的にはどっちもありだと思いますが、中途半端にせず、どちらかに振り切ったほうが良いのではと思います。

なぜコインランドリーをメイン業務とする会社自体が自分たちで出店していかないのか?

ここは個人的には無茶苦茶気になったところではありますが、結局この産業特性と関係がありそうです。

上記のように最初の初期投資が必要な機器産業なため、最初にどんどん自己資金やローンを組んでの出店をし続けると、キャッシュとしては回っていったとしても、減価償却費が大きく、決算書上で赤字となってしまい、企業の財政としては評価されない方向となり以後の融資が受けにくい、とのことでした。

想像するに機械メーカ側としてもそうで、土地建物はそう豊富に持っているわけではないと思うので、似たように減価償却による評価減を気にしておられるのかもしれません。

とはいえ、本当に喉から手が出るほどやりたかったら、一部であってもそのような事業部を設立して実施していく方向では・・?と思ってしまうのは私だけでしょうか。

ちなみに実際に一部直営店を持っているFCチェーンもあるようですね。

実際やってみないと分からない所もあるとは思ってそのような位置付けとは書いてありますが、直営店は3,500万円のキャッシュを持っているようなものだとも書かれてあり、会社規模が小さいうちはある程度そのキャッシュとノウハウの存在が大きいかなと思うと、そうだよねと思います。

Web上での情報

失敗談

こちらの人は、知人の失敗談を引用されています。

フランチャイズ店の出してきた売上の目論見よりも小さい売上となり、経費は逆に大きくかかってしまった(エアコンの電気代、照明代など)ため、毎月20万の赤字になっているとのことです。

こんにちはJOJOです! 収益物件はまだまだ高いですよね。 僕のターゲットとしている都内城南エリアでも良さそうな物件は全

他、メーカが言うことを鵜呑みにして目論見と外れている人もおられ、やはり、入念な検討が必要ではありますね。

投資は自己責任といってしまえばそれまでですが、気をつけないとと思います。

WASHハウスの情報

HPに出ている情報と、会社の決算短信に載っている情報を以下にまとめました。

【コインランドリー・投資】WASHハウスの決算を確認。既存店売上高・出店時の初期費用・管理費は?

所感と考察

月に100万円の売り上げを出すには?

実際に月に100万円の売り上げを出そうと思うと、どのような数字感になるか、ざっくりと考えてみます。

月に100万なので、1ヶ月30日とすると1日あたり3.3万の売り上げです。

1日の稼働時間が仮に9時〜19時で10時間とすると、どの時間もまんべんなくお客さんが来てくれたとして、1時間あたり3,300円の売り上げが平均して必要ですね。

仮に10台のマシンを稼働している場合、1台あたり1時間330円の売り上げとなります。

ちなみにマシンが10台というのは、先ほどの厚生労働省のデータにてランドリー用洗濯機設置台数をざっくりと平均して出すと5.3台くらいになるので上記数字よりは結構多い数字になりますが、私の住んでいる地域のコインランドリーを数件まわると10台近辺はあったので10台としています。

コインランドリーの利用単価は、機械により異なると思いますが、500円〜2,000円弱くらいなので平均を仮に700円とすると、2時間に1回はまわっていないといけない事になりますね。

平均稼働率が約10%、利用時間は約40〜70分程度という数字からすると、上記頻度とはちょっとずれがあるかなと思ってしまう数字で、何かの前提を上げないと達成できないですね。

やるなら、いかに単価が高い装置が稼働するか、およびそれくらい頻繁に使ってくれるお客さんが来てくれる地域に出店するか、がポイントに思います。

WASHハウスも決算短信の中で、布団の洗濯という概念を定着させていきたい旨が書かれています。

来店客一人当たりの単価を高くしたいというのが本音でしょうね。

分からない所

調べていて、まだわかっていないのは以下です。

  • 出口戦略はあるか?
  • 保険はどうなっているか?地震などの災害時にどう備えるか?

この辺りは、セミナー等に出ながら情報を取っていきたいと思います。

投資というよりは事業に近い

内容を見れば見るほど、事業としての側面が強いように思いました。

特に販促策についてはそのように思い、時間をかければかけるほど売上を伸ばせるというのは、逆に自分がそれだけ時間をかけないと容易に売上は伸ばせないとも言えるかなと思います。

将来、店舗の経営をしてみたい!という方には、オススメなのかもしれません。

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まとめ

まだまだ分からないことが多いですが、コインランドリー投資について調べたことをまとめました。

上記はとはいえ上っ面な情報だと思うので、実際に本当に投資に値するのかどうかは、案件に当てはめて考えていかないといけないでしょうね。

それではまた。

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