【コインランドリー・投資】導入前に検討すべき事は?立地は最も重要!

こんにちは!たーたん(@tahtan_tahtan)です!

キャッシュフローを取れる投資対象として、コインランドリー投資を調査しており、まとめた記事を以下に作成しました。

コインランドリー投資の調査。利回り・リスク・気にすべきポイントは?

投資という名はあれども実際に投資に踏み込む前に、検討しておくべき事が多いかなと思います。

まだ投資に踏み込めているわけではありませんが、自分が調べた範囲のメモとしてまとめますね。

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店舗のコンセプト・デザイン

どのようなターゲットユーザに対して、どうやって客付するのか。そのユーザにどういう価値を提供するのか。

投資とはいえ事業ですし、結局これに尽きるとは思います。

そしてそのコンセプトに合った立地やランドリーマシン種類/数・店舗デザイン等を設定すれば良いのだろうと思います。

シンプルな店舗にするのが良いか、それともおしゃれ路線か。サッと対応できる事を重視するか、それとも滞在期間をくつろげるようにするのが良いか。

いろんな考え方があると思いますし、立地や投資できる先を考えた時にコンセプトの修正も必要になると思いますので、検討内容をグルグル回しながらだと思いますが、そのお店でなにを重視するのか?は決めた方が、色々決まっていきやすいと思います。

フランチャイズ系列での出店の場合は、あまり自由度はないかもしれないので、逆に悩みは少ないかもしれません。

ちなみに本も出ているあのメーカの決算書について、オーナーになる観点でまとめました。ご参考まで。

【コインランドリー・投資】WASHハウスの決算を確認。既存店売上高・出店時の初期費用・管理費は?

立地

当たり前ですが、上記のコンセプトに沿った立地を考える必要があります。

そのコンセプトに沿ったユーザが動ける立地になっているかどうかもポイントだと思います。

例えば単身者なら週末もしくは夜に出しに行くと思うので、コンビニや食事をするついでに出せるのか、またファミリーの場合はスーパーやショッピングモールへの行き帰りでよく使いそうな生活道路沿いなのか等。

関連する本でも書いてありましたし、不動産でも同じだと思いますが、上物は変えられても、立地だけは変えられないので、立地だけはとにかく抑えておくべきだと思います。

立地さえ良ければ、多少の戦略やコンセプト修正は、最悪出店後でも変えられるとは思いますし。

ちなみに相続税の低減のために考えている方は、上限面積を抑えておかないといけないんだなと感じたのでその辺りをご確認ください。

ただ、相続する税金観点だけでなく結局動線がキッチリした土地でないと、相続後に利益は出ないので旨味は少ないと思いますが・・

競合店の位置と規模、人口動態の把握

昼間人口・有配偶者人口・高齢者人口などの人口と、競合となるお店については把握しておくべきでしょうし、本でもそう紹介されています。

数字については例えばe-stat.jp国立社会保障・人口問題研究所で手に入れられます。

やはりデータは大事ですよね・・それを元に仮説が立てられますし、違った場合になぜ違ったのかを振り返ることもできて次に活かせますし。

例えばターゲットとなるのを世帯の女性と考えた時は、単身世帯が多い地域だと算出数値の根拠が違ってくると思いますし、何より人口に対して競合となるお店が多いと単純に競争が激化し思うような売り上げが上がらないと思います。

検討すべき範囲については、本では0.5km、1km圏内のお店について書かれているものがありました。

ただ仮に車社会だった場合やお店で考えている動線のメインが車の場合は、もう少し広めに考えた方が良いかもしれないなと感じました。実際、2km圏内で書かれているものもありますね。

ちなみに、仮に利用率を3%と仮定した場合に、九州だと2km圏内に1万2,000世帯が必要という試算も書かれていました。

数字の確からしさはわかりませんが、このように有配偶者人口(比率)と世帯数などを考えていくとそのような試算が出来そうですね。とはいえ町内別等で数字を細かく見ていきたくなりますが、その際の辿り方はわかりません。

また、競合店で実際に出ている売り上げについては、その業界の人がお店に入れば分かると本で紹介されていました。

逆にそこまで分かってこうやれば利益が出るなと分かるなら、その業界の人たちがしっかり出店していくのでは(つまり勧めている時点で何らかうまみは減っているのでは)とか、それ単体でコンサルになりそうだとか思ってしまうのは、私だけでしょうか。

生活道路沿いで駐車場(5台以上)を確保可能

コンセプトやターゲットユーザによっては必須ではないかもしれないですが、本で紹介されていました。

スーパーマーケットなどの商業施設が並ぶ生活道路沿いがよく、具体的には郊外の新興住宅地の2車線道路沿いや、これと幹線道路を結ぶ道路とのことで、さらに理想は中央分離帯のない2車線道路の角地が狙い目とのこと。

結局そのお店になぜお客さんが来るのか、どうしてそれくらい集客できるのかというストーリー次第かなとは思いますが、上記が満たされていれば、ある程度ストーリーが間違っていてもお客さんが来てくれる可能性が高いという、失敗するリスクを下げる要因としても使えると個人的には思います。

さすがに電車でコインランドリーに行く人はいないと思いますしね。

駐車場5台については、平均稼働率から考えて5台も要らないのでは?と思ってしまいますよね。実際、稼働率は10%程度だという数字も出ていますし。

ただ、それについては本でもフォローする内容が書かれていて、5台という台数もさることながら、とにかく「車を入れやすいスペースが多い」というのがポイントのようでした。

確かに私の妻も、そんなに駐車に関しては得意ではないと言っていましたので、そのようなスペースが要るというのは納得です。

ちなみにコインランドリーに行って様子を見ていると、待ち時間に駐車場で待っている人も結構な人数おられますね。

そういう意味でも駐車場があると良いとは思いますが、ただ、そうなってしまうと、その分店舗に入れるお客さんの数は減り、回転率は低くなってしまうのはデメリットかもしれません。

回転率

ランドリーの機械そのものを何台おけばいいかは、実際にどれくらいのお客さんが1日に来てくれるのかの目測数字が出れば、業者さんとお話ししていけばある程度算出できると思います。

とはいえ、本では、コインランドリー機器を販売する会社からは「多くの機器を設置する方がより多くの利用者を獲得できる」と紹介があるよ、と書いてありましたので、注意しておいた方が良いと思います。

設置する機械の種類と台数

設置するマシンの台数を考える時に同時に考えるべき事として、小型・中型・大型のランドリーマシンの台数や比率、乾燥機の台数、靴のクリーニングマシンの設置有無、もあるのではと思います。

例えば単身者向けの場合は小型で十分のため小型をメインにしたくなると思いますが、なにせ1回あたりの単価が安いのと平日昼間はほぼ稼働しなくなると思うので、機会損失をなんとか埋めたいと考えるようになるような気がしていて、その次は出た空き時間をどう有効活用するかを考えたくなるように思います。

となると、やはりうまく主婦・高齢者層を取り込みたくなり、結局リスク分散した形のマシン配分となるのかもしれません。

乾燥機は洗濯機の2倍以上の台数を置く場合が多いと紹介されていました。

また、最近はメールで終了時間を通知したり、空いているランドリーの情報をスマホから見れるようになっている機器もあります。

こちらについても、機器の値段が上がる方向ではあるので、その価格に見合った価値が出せるかどうかを検討してから導入した方が良いでしょうね。

管理スタイル

自分で管理するのか、管理会社に費用を支払って委託するのかのどちらかだと思います。

ただ、まずもってやろうと考える人の多くはサラリーマンだと思うので、その場合はまず間違いなく管理会社に委託するやり方になるかなと思います。

奥様やご家族の方がやられるとしても、結構大変だと思いますよ。ちゃんと毎日、集金・両替・清掃対応をして、何らかトラブル時に対応を行うというのは。

なぜその投資をやりたいのか?というスタイルの問題かもしれませんが、結局自分の時間をかけて対応しないといけない状況(体制・財務両面)にしてしまうと、後々の手離れが悪くて他に自分がやりたい事が出てきた時にちょっと大変かもしれませんね。

上記を加味した収支計画書

上記あれこれ書いていますが、結局、どういうストーリーでどう利益を上げるつもりなのかの目論見は、言われたままの数字を使うのではなく、一度自分なりに頭の中でシミュレーションしてから実際に数字に落とした方が良いと思います。

そしてその際に、ある程度悲観的に見ておくべき(あまり悲観すぎると投資できなくなるので、適度に)というのと、数字は何らかのエビデンスを元に置くのが良いと思います。

えいっと自分で置いてしまうと、その後に繋がらないですよね。

例えば売り上げが思ったほど伸びなかった場合等何かあった時に、補正策を打っていきたくなると思いますが、そもそも目標としたいその数字の根拠もわからないのでその数字を継続して目標として追い進めていいのかどうかも分からないですし、次にどうやって補正したらいいのかも分からないですしね。

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まとめ

なんだかんだで、投資の前に集める情報は、自分が納得できる材料集めである一方、投資した後に何か起きた時に振り返って対策を考えるための材料だと思っています。

貴重な自己資金なので、減らさないようにかつ効率的に増やせるように、しっかりと事前に情報を仕入れて、いいところにうまく資金投入したいですね!

それではまた。

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