不動産投資が成功するために。意識すべき指標と大事なポイント!

こんにちは、たーたん(@tahtan_tahtan)です!

資産運用の手段として不動産投資も検討していますが、行った不動産セミナーで教わった事と感じた事を自分のメモとして残しておきます。

似た情報をお探しの方に少しでも参考になれば幸いです。

ちなみに別記事に、投資指標や試算方法について聞いた事をまとめています。

不動産投資。個人投資家が抑えるべき投資指標とは?

【不動産投資】投資基準と投資対象、それに対してどう試算していく?

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結論

いきなりですが、大事なことは以下との主張でした。

投資対象は、1棟新築・中古アパートマンション

ただし、

投資基準(FCR、YG、IRR)を満たす物件を、

信頼のできる業者から(業者が数字をちゃちゃっとやればよく見せられてしまう)、

属性に応じた融資を利用して、

継続的に複数棟を購入して、

キャッシュフローの積み上げと純資産の拡大を目指していく

のが良い

との事です。

セミナー中に出た話題のうち、意識すべきポイントとして出ていた内容について以下にまとめます。

不動産投資は事業と同じで、しっかり考えるべき。

セミナー講師曰く、

物件選定・購入・売却までの判断が必要であり、かつ保有期間中も利益が最大化するよう考えたり、入居者の募集やリフォーム、外注先の選定などを行う必要がある事から、

不動産は投資とはいえ事業と同じで、まずどうやっていくのかをしっかり考えるべき

外部の声に惑わされ、自分ではあまり考えずに買うのはもっての他

例えばラーメン屋を開こうとした時に、味や麺、立地などなど色々考えるべき事があるにも関わらず、適当に他の人から聞いた事だけで店を開いたりしないでしょう?

それと不動産投資も同じですよね。

との事です。それは確かにそうかなと思いますね。

さらに続きます。

わかりやすい所でいくと、購入してから売却するまでを考えると、実は用途により適切なやり方は異なる。

節税対策なら、5年所有する事で譲渡税が39%から20%に下がるため、5年は所有するが節税効果が薄れたタイミングで物件を売却する戦略をとる事が多い。

これに対して、CFを優先するならば10~20年レベルで所有するのが基本。

となると、その不動産とも付き合いが非常に長くなる訳で、その事も考えて、購入前に一歩止まってきちんと考えてから購入すべき。

ふむふむ。数字の内容などは別途裏をとるとして、目的に応じて手段を変えるべきである・・と。なるほど。

不動産投資が「成功する」とは?

そして、

ただ単にキャッシュフローを得られるようになっただけでは、それは成功ではない

と主張されています。というのも、

キャッシュフローを得られるようになった、ただそれだけの状態は、借り入れが多くを占めていて不安定な状態。

不動産は購入したタイミングが物件のコンディションは最も良い時なので、フローで見ると、年を経るごとに次第に悪化していくのが普通。

ということもあり、ストックが形成(その物件の価値が減る速度よりも借入金を返す速度の方が速くなる状態)され、かつキャッシュフローが安定している状態を目指すべき。

こうすると、ストックとして価値が形成できていて、売却時にもキャピタルゲインが得られますよね。


とのこと。

要するに、どちらかに傾きすぎて、

例えばキャッシュフローは出るけれども売る時には赤字になってトータルあんまり・・とか、

逆に毎月手出しが出るけれども売る時にはキャピタルが出る(はず)で何とかトータルで辻褄があう(最近の新築ワンルーム投資はこれですよね)という物件は避けよう、

という事かなと思いました。

不動産投資の最終利益

以下の式だとの事です。

保有期間中の税引後キャッシュフロー + 売却時の税引後キャッシュフロー

保有時と売却時で、利益(手残り)の最大化を目指しましょう

と。まあ、そうですよね。

最近調べているコインランドリーでもそうですし、株や債券でもそうですが、結局、どんな投資でも同じだな~、と思いました。

株や債券だと、高配当株を安い時に買ってインカムとキャピタルとどちらも得られるように考えたいですし、不動産でも安い時にインカムが十分得られる物件を買い、売却益も狙うという事でしょう。

となると、やっぱり出口もある程度考えておきたい所ですね。

利は元にあり。初期設定で投資の成否がほぼ確定

次は物件購入と選定の重要さについてです。

物件選定

ここで8~9割決まる。後から変えられない。特に、エリアや需給バランス、構造。

物件価格

特に重要なのが土地建物価格の適切な割合。あまり見ない人もいるが、結構大事。

投資家からすると、建物の評価額が高い方が良い。というのも、その分減価償却ができるので。

ただ、あまり不動産投資に詳しくなくて、住居用の不動産を売っている専門の人からすると、その割合について、固定資産税の納税価格で決めることが多く、そうなると土地が多くなる。

これは、住宅用地になっていれば小規模住宅用地なら1/6、一般住宅用地は1/3に軽減される件と理解していて、以下にまとまっていますね。

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セミナーの内容に戻ります。

この時、売買契約書で按分について双方合意していれば、契約書が優先される。

土地建物の割合については、7割くらいまでは、否認されたことはない。

8~9割もいけるかもしれないが、そうなると税務調査が入りやすいのでやっていない。

土地と建物の按分比率は、そんなアナログなものなんですね。何らかの基準に基づいて機械的に決まっているのだと思っていました。

按分については調べて見ると、以下で書いてありますね。

http://不動産税金.jp/toti-tatemono-anbun/

融資条件

こちらも重要ではありますが、セミナー内では少し端折られていたため、別途調べてまとめます。

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まとめ

1棟寄りな主張ではありますが、これはこれで一つの主張としてはありなのかなと思います。

いずれにせよ、このセミナーの講師も考えていましたが、自分で何事も判断できるようにならないといけませんね。

それではまた。

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