【不動産投資】投資基準と投資対象、それに対してどう試算していく?

こんにちは、たーたんです!

不動産投資セミナーをいくつか受けていますが、そこで学んだ事をアウトプットしておきます。

素直に受け止める事も大事だとは思いますが、あれこれ疑問に思った事を調べながら、適宜裏を取りつつ内容追加していこうとは思っています。

なお、同じセミナーで受けている内容について、以下でもまとめています。ご参考まで!

不動産投資。個人投資家が抑えるべき投資指標とは?

不動産投資が成功するために。意識すべき指標と大事なポイント!

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注目すべき投資基準はどれで、どれくらいが目安?

講師の方曰く、以下とのことです。

結局フルローン前提の一般論として、どれだけのYGとIRRだったら良いのか?についてですが。

まず、YGは1.5~2%が目安。もちろん3%、4%と取れたらいいが、なかなかそのような物件は出てこない。

出てこないものを探していても始められないので、機会損失となってしまう。

各指標の内容については、以下で記事としてまとめておりますのでご覧ください。

不動産投資。個人投資家が抑えるべき投資指標とは?

さらに。

3%だったら必ず良い物件というわけではない。修繕リスクが高い物件になりがちで、そのような物件については投資しない方が良い。

逆に1%だったら絶対投資しないかというとそうでもない。物件の値段が土地の値段とほぼイコールで、売却時にほぼそのままの値段で売れるような物件は投資対象としても考えられる。

例えば新築RC造のマンションでは売却益を得ようという戦略でいくことが多い。というのも耐用年数が47年あり劣化も少なく、利回りが一定でずっと出続けるため、売却時にもほぼ値段が下がらない。

RCマンションは基本的に資産管理法人で長期で持っておくのが基本戦略。

IRRについては、15%~30%が目安(フルローン以上の場合)。

投下資金については、長くとも5~6年で回収しないと勿体ないなというのが感触。フルローンで組めたら1~2年で回収できる。

確かに、結局投下した資金に対して回収がどれくらいかというのも考えておかないとですね。

とはいえ、じゃあすぐに投下資金が回収できるからといって、それだけではダメだとも思います。

融資も属性により限度額がある訳で・・。その融資限度まで最高のパフォーマンスでいけて、かつ最高のキャッシュフローとなる物件を探して行きたいものです。

投資対象としてはどれを選ぶべき?

この問いに対しては、以下でした。

まず区分か1棟かについては、1棟がおすすめ。区分は収支がよくないのとリスクが高いため。

これは、以下の記事でも結論としてまとめたように、述べられていましたね。

不動産投資が成功するために。意識すべき指標と大事なポイント!

ビルについては、以下との事です。

また取り扱いは住居がおすすめでテナントなどのビル投資はオススメしない。

ビル投資をお勧めしない理由は、まず競合が不動産会社や他会社の複収入源としての不動産管理部で、プロが多くて一般人よりも知識が豊富で勝ちにくい事。

次に、管理会社もビル専門の会社がありアプローチしにくい事。

また探している人もなかなかいないので、1~2年テナントが入らない場合もザラにあり、その時資金面での体力が個人だとどうしても劣り、負けてしまう事。

1階にテナントが入っているレベルの物件ならやるのも良いが、その際にはテナント収入がビルの家賃収入の20%以下で、住居部分のみで返済ができる事がポイント。

なるほど・・他の投資家さんは「癖が強い人が多いからオススメしない」と言っておられましたが、ともあれかなり慣れてからの検討にした方が良さそうですね。

1棟の戸数はどれくらいが目安?

上記問いに対しては、以下とのことです。

1棟の規模については、最低4室、希望としてはもっと多く6~10室ほど欲しい。

投資対象を具体的に考えていく時にすべきことは?

上記に対しては、以下とのことです。

キャッシュフローツリーを組んで分析することが必要。

ツリーの項目例としては以下。まず、税引き前キャッシュフローを見るために以下をまとめる。

GPI(総潜在収入):満室想定の収入。

EGI(実効総収入):実稼働想定の収入。ここで5~10%程度の空室率で負荷をかけることが多い。全国的に20%に近づいているという情報もあるので、この空室率を20%にしてシミュレーションしたい人もいるが、そうしない方が良い。入居付しにくい物件を含めての数値で20%なので、入りやすい物件でそう組んでしまうとリスクを過大評価している事となる。過度に負荷をかけすぎると、良い物件も逃してしまう。

OPEx(運営費用)

NOI = EGI – OPEx

ADS(元利返済額):そのまま。ローン返済額のこと。

BTCF(税引き前キャッシュフロー) = NOI – ADS

こちらの記事でも、キャッシュフローで見ることの重要さについて書いてありますね。

そして、さらにいうと、以下のように税引後のキャッシュフローも重要ですね。

ローン利息:ローンのうち利息分

減価償却費:建物と設備から計算可能。

課税所得:NOI – ローン利息 – 減価償却費。サラリーマンの給与と損益通算可能

納税額:上記課税所得に対する課税額

ATCF(税引後キャッシュフロー) = BTCF – 納税額

減価償却に使うための耐用年数については、国税局の以下のHPに書いてありました・・が、リンクエラーになってますね。変えないでほしい・・

また、減価償却のイメージについては、こちらの記事がわかりやすかったです。

不動産投資専門の税理士、叶温氏がお伝えする「ノムコム・プロ」の不動産投資実践コラム。

「モノの劣化代」というのは、納得です。だから土地代は入らないのですね。

そして、売る時のことも考えておきましょうと。出口の想定ですね。これは以下との事でした。

売却時も、以下を考える。

売却時の表面利回り、売却翌年NOI:想定

物件売却価格:上記想定での相場から算出

譲渡費用:売るために直接かかった費用。

売却時の値段はまだどうやって見積もるのかピンときていません。極端に仮に土地値で売っても利益が出るように、とかだと極端すぎるのかな・・

また、譲渡費用ってどこまで?とも思いますが、タックスアンサーによると、

仲介手数料・印紙税・違約金・名義書き換え料など。そのため、修繕費や固定資産税、売った代金の取り立てのための費用などは譲渡費用とならない。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

との事です。なるほど。

また、仲介手数料については上限が法律で決まっており、売買価格(税抜き)×3%+6万円×消費税1.08、だそうです。

売る時に考えるべき指標に戻ると・・

ローン残高:今まで支払ってきたローンで残っている残高

BTCF(税引前キャッシュフロー):物件売却価格 – 譲渡費用 – ローン残高

取得費(減価償却前):購入時の価格

減価償却費累計:今まで減価償却してきた累計額

取得費(減価償却後):取得費(減価償却前) – 減価償却費累計

譲渡所得:物件売却価格 – 譲渡費用 – 取得費(減価償却後)

譲渡所得税:上記にかかる税。

ATCF(税引後キャッシュフロー) = BTCF – 譲渡所得税

取得費についてはここにも計算式が載っていますが、同じですね。

また譲渡取得については、以下にも計算式が載っています。

売却時については、デッドクロスした時に路線価で売ると考えてみて、それでも成り立つのか考えて見ると良い、という方もおられますね。

それはそれで、納得だな~と思います。

上記、私のセミナー受講メモの色が濃いですが、ご参考まで!

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