不動産投資。個人投資家が抑えるべき投資指標とは?

こんにちは、たーたん(@tahtan_tahtan)です!

投資先として不動産についても考えていますが、とあるセミナーに行き、教わった事について個人メモとして残しています。今回は、投資指標についてです。

同じセミナーで教わった、何にどう投資すべきか?や、どう試算すべきか?については、以下の記事にまとめました。

不動産投資が成功するために。意識すべき指標と大事なポイント!

【不動産投資】投資基準と投資対象、それに対してどう試算していく?

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個人投資家がおさえるべき投資指標

おさえるべき、見るべき投資指標としては以下との事です。

大前提としては、キャッシュフローが出る投資かどうかの判断をするために指標として以下を抑えておくべき。

また、どれか一つだけを見るのではなく、複合的に見ることが重要。

  • NOI:Net Operating Income、純営業収益。
  • FCR:Free and Clear Return、総収益率
  • K:Loan Constant、ローン定数
  • YG:Yield Gap、イールドギャップ
  • CCR:Cash on Cash Return、自己資本配当率
  • IRR:Internal Rate of Return、内部収益

以下でそれぞれについて見て行きましょう。

NOI(純営業収益)

NOIの定義ですが、以下との事です。

物件を現金購入した時に、投資家が受け取る利益。

満室家賃 – 運営費合計、が定義。

実際にはここから、ローンの支払いが差し引かれる。

例えば物件価格が10,000万で満室家賃が1,000万だった場合、表面利回りは10%(1,000万 / 10,000万)の物件となるが、ここから様々な運営費を引いた額がNOIとなる。

満室家賃に対して考えているのがポイントですね。

では、様々な運営費、については以下との事です。

まず引くのが管理手数料。これは関西圏だと物件価格の3~5%が相場で、それより高く(10%等)なっているとおかしいと認識すべき。

また、逆にあまりに安いと、それがきちんと入っていないとも見れますね。

次いで建物管理費。日常清掃、消防点検、エレベータ保守、水槽保守などが含まれる。

エレベータが付いていると高額になりやすい。

例えばエレベータ1機あたり、管理費で見ても点検のために年に2~3万かかる。

また電気代もかかる。例えば10階建てのRCマンションにて、月に10万の電気代がかかるが、6~7万はエレベータ分の電気代の場合がある。

自分はこう聞いてしまうと、じゃあエレベータなしでと思ってしまいますね・・。

とはいえ、3階以上の建物でエレベータが無いなら、そんな所には住みたくないので、客付するのも大変でしょうから、そうも行かないかなとも思います。

また、固定資産税・都市計画税(合わせて固都税)も対象。

固都税は建物評価額が下がっていくため、次第に減っていく。

固都税に一番影響を与えるのは構造。木造とRCを比べると2倍くらい違う。

これらを差し引いた値がNOI(総営業収益)となり、その比率がFCR(総収益率)となる。

実際、調べて見ると、半分とまではいきませんが、確かに差があるようです。

建物の維持のために毎年支払っている固定資産税や都市計画税。税額を軽減できる部分や免除できるケースを説明しています。毎年の出費を抑えできるだけ節約していきましょう。

FCR(総収益率)

では次にFCRです。

FCRは真の利回りとか、ネット利回りとも呼ばれる。

NOI / (物件価格+購入諸費用)、が定義。

例えば1億円の物件で購入諸費用が400万かかり、NOIが860万の物件だと、860 / 10,400 ≒ 8.3%、となる。

もちろんFCRが高い物件の方が良い。けれども、あまりにFCRを追い求めるが故に、運営費が少ない物件を探す事となり、例えばエレベータがない物件がいいとか、水槽は・・とかいう人もいる。

ただ、あまりこだわりが有り過ぎると物件にも巡り会えない。

エレベータがあっても収支が回る物件なら良いのではという考えもある。

結局この辺りをどう見るのかは、個人の投資スタイルの差なのだろうなと思います。

不動産投資は金融機関との共同事業

次に行く前に、ちょっと閑話休題。

不動産投資は誰とやるもの?という問いに対しては、金融機関と、というのが正解との事です。

普通の考えでいくと、半々で購入したら半分ずつ利益を分け与える事となるが、銀行からはそうではなく融資契約を結び、一定の金額ずつ渡していく事となる。

その共同事業者である銀行とは、利益を分け合う必要がある。

その時に重要なのが、どの程度の折半となるのかを認識することですね。

しかし、客付してくれたり管理してくれたりする会社さんとの共同作業というのが一番かな〜と思っていましたが、意識としては違うのですね。

という訳で、次の見るべき指標に行きましょう。

ローン定数K

定数kと聞くと、バネ定数を想像してしまう私は理系人間なのでしょうね・・

それはさておき、ローン定数Kとは。

定義は、年間返済額 / 総借入額。単位は%

全部の借入額のうち、どれくらいを1年間で返しているかという割合だが、捉え方としては、その借り入れをするために、年間どの程度のキャッシュアウト(銀行への共同取り分として渡す額)があるのかを%で表したもの。

金利と期間で決まる。

なるほど。定義はそうだと。で、何のために使うのかというと、まずは返済の負担割合についての可視化ですね。

例えば、借り入れ額が1億円の場合で、金利3.5%期間25年だと年間返済額は600万円となり、Kは6%となる。

同じ借入額でも金利2.5%で一見少なくても、期間が15年だと、年間返済額は772万となり、Kは7.72%となる。

なので、一見金利が安く見えても、期間が短いと返済の負担率は高くなるので注意。

後は、じゃあ算出できたKをどう組み合わせて使って行くか、に入って行きます。

イールドギャップYG

よく使われる指標に思います。

よく使われる誤った指標としては、物件利回りと借り入れ金利の差の数字。

ただこれだと正しく物件を評価できない。

正しい解釈としては、総収益率FCR – ローン定数K

考え方としては、物件から発生するキャッシュフローのうち、借り入れ部分から発生するCFの分割割合は、K%相当を金融機関が、YG%相当を投資家が受け取るというもの。

という事により、上述していた「金融機関との共同作業」であるので、その比率をどうみれば良いのかの解がこれですね。

YGをどう使うか、ですが。

なので、融資を受けるときは、YGをいかに大きくできるかが大切。

投資家が受け取るCFについては、YGに加え、自己資本分のCFもあるが、いくらCFを高くしたいからといっても自己資本の投下比率を大きくするのはあまりオススメしない。

なぜなら不動産投資の最大のメリットであるレバレッジを効かせられるメリットが出ないから。

自分はつい先日まで、どちらかというとローンは繰り上げ返済して対応するのが一番だな〜と思っていましたが、手元にしっかりと貯めておいて金融機関に見せられるお金として手元に置いておくという戦略も必要なのだなと思った所にこれなので、とてもしんみりと身に沁みました。

さて、じゃあYGをどうするか、ですが。

YGを上げるための方法は2つある。

1つ目はFCRをあげる事。ただこれは難しい。

2つ目はKを下げる事。どう下げるかは、金利が安い所を探すか、もしくは期間を長く融資してもらえるようにするか。

単に低金利に飛びつくのは良くない。

結局シミュレーション時には金利は負荷をかけて評価するはずなので、こういうものなのだなと認識できて入ればそれで良いのではと思っています。

CCR(自己資本配当率)

CCRの定義は以下です。

自己資本に対して、どれだけのキャッシュフローが年間入ってくるのかの数字。

例でわかりやすかったものをメモしておきます。

自己資本が1,000万だったとして、1,000万の物件を全て自己資本で購入した場合でかつキャッシュフローが70万だった場合は、CCR = 70/1000 = 7%。

それに対し、自己資本が1,000万だが10,000万の物件を購入し他は融資を受けて購入した場合、キャッシュフローは上記のケースよりも高くなる。

例えば250万くらい出る場合は、自己資本は同じく1,000万なので分母は変わらず、CCR = 250/1000 = 25%となる。

ただ、この指標は自己資本を投入している場合のみ使える数値。

フルローン以上で組んでいる場合は出てこない。

IRR(内部収益率)

IRRの定義は以下です。

本当の最終利回りのことで、自己資本に対する本当の利回りを示す。

保有期間中と売却時のCFを、それぞれ現在の価値に割引いた上で、投下資本の投資効率を示す指標。

なるほど。例でいうと・・

例えば初期投資100万に対してIRRが10%だったら、年間10万は増えていく、という事。

ただ、この指標は自己資本を投入している場合のみ使える数値。

フルローン以上で組んでいる場合は出てこない。

なので、この数字だけで見ない方が良いし、イールドギャップ含めて考えないといけない。

いろんな数字の見方があるんだな、と勉強になりますね。

参考)表面利回りの使い方

よく使われる表面利回りについては、以下との事でした。

表面利回りだけで判断しては危険。特に、投資する側の判断。

投資しない側のフィルタリングには使える。

表面利回りが低い場合に、収益不動産として見なさない判断はできる。

確かに、表面利回りが低い物件は、ある程度問答無用で却下してしまった方が物件選びはスムーズでしょうね。

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まとめ

いろんな指標があれこれ出て来ますが、成り立ちと本質を捉えられれば、そんなに堅苦しく覚えることもないのだろうなと思います。

分からなくなったら、このページに戻ってきて調べるつもりです(忘れる気満々・・)。

再掲ですが、同じセミナーで教わった、何にどう投資すべきか?については、以下の記事にまとめました。

不動産投資が成功するために。意識すべき指標と大事なポイント!

それではまた!

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